E s común escuchar voces -académicas y no académicas- diciendo que el sector inmobiliario en Chile tiene tendencias monopólicas y que solo algunas empresas dominan el mercado. En esta contribución sostengo que no existen fundamentos teóricos ni evidencia empírica para forzar una interpretación de ese tipo[1], y que los efectos de dicha afirmación son perjudiciales para aquellos sectores intelectuales y políticos que pretenden ser críticos al mercado y/o abiertamente anticapitalistas.

El argumento que aquí expongo, basado en una interpretación de la teoría marxiana de la renta de la tierra aplicada el espacio urbano (Marx, 1956 y 1981; Jaramillo, 2009), se articula en las siguientes proposiciones:

1) las críticas a la excepcionalidad del sector inmobiliario no deben confundir lo que ocurre en la propiedad de la tierra con lo que ocurre en la propiedad del capital, siendo ésta la componente que explica la expansión del sector inmobiliario;

2) por lo mismo, si bien el sector inmobiliario presenta límites a la competencia asociados a la restricción que impone la propiedad de la tierra, esto ocurre con independencia de los niveles de concentración de la propiedad y se explica únicamente por la capacidad de retención/especulación que tiene un propietario a cualquier escala;

3) aun cuando existan grados considerables de concentración de la propiedad de la tierra, en una sociedad capitalista ello no implica que las empresas inmobiliarias reproduzcan dicha estructura mono- u oligopólica en el mercado de la vivienda;

4) por el contrario, el desarrollo inmobiliario se encuentra altamente fragmentado por la lógica de producción por proyecto, lo que genera usualmente atomización al nivel de empresas o sociedades promotoras de vivienda;

5) tornando poco fructífera la crítica anti-mono-oligopolios aun cuando puedan existir niveles considerables de concentración de la propiedad de la tierra.

Esta exposición teórica permite entregar coherencia a una realidad contrastable con evidencia empírica. Para ello a continuación se muestran los resultados de una investigación exploratoria donde se ha estimado la participación de mercado de las principales empresas que ofertan vivienda en Santiago para los submercados de casas y departamentos. Los resultados muestran que en ambos submercados hay una alta atomización reflejada en la cantidad de promotores de vivienda con solo un proyecto ejecutado, mientras por otra parte se consolidan grupos de mayor participación, pero sin lograr niveles que permitan inferir dominación sobre el mercado. Es ilustrativo el hecho de que ningún productor logra participaciones sobre el 10% en ninguno de los dos submercados, ya sea se consideren unidades producidas, superficie, cantidad de proyectos o volumen de ventas. Si bien el método empleado tiene importantes limitaciones -principalmente referidos a la individualización de empresas según “marca”-, nada de lo que se obtiene de este ejercicio permite inferir cuotas de participación de mercado cercanas a la formación de oligopolios.

Explorando la concentración del mercado de vivienda en Santiago

El análisis exploratorio que a continuación se presenta se basa en la revisión del total de proyectos de vivienda que han estado en oferta entre inicios de 2011 y el cierre de 2015, en 29 de las 34 comunas del Área Metropolitana de Santiago (AMS)^[2] más las comunas de Colina y Lampa, pertenecientes al Área Urbana Funcional de Santiago (Fuentes & Pezoa, 2018). Esto considera proyectos de casas y departamentos construidos y con inicio de ventas antes de 2011, toda vez que mantengan unidades en oferta dentro del período mencionado^[3]. De esta base de datos de oferta habitacional se ha individualizado a las empresas promotoras, entendiéndose por tal a la “marca” que se utiliza para comercializar el producto; de allí que sea más idóneo hablar de “promotores inmobiliarios” antes que “empresas”, para hacer alusión a desarrolladores que promocionan sus productos con marcas o nombres determinados.

Los datos analizados consideran un total de 2.375 proyectos habitacionales ofertados en el período 2011-2015, 844 de casas y 1.531 de edificios de departamentos. En unidades habitacionales, estos proyectos ofertan un total de 277.616 unidades de vivienda[4], de las cuales 21% corresponden a casas y 79% a departamentos. En superficie útil, se oferta un total 17.839.061 m², 31% correspondientes a casas y 69% a departamentos. Por su parte, los ingresos totales por venta de vivienda (PxQ, solo venta proyectada) ascienden a las 808.348.070 UF de venta en unidades habitacionales en el período, 26% de ellas correspondientes a casas y 74% a departamentos (Ver Tabla 1).

Tabla 1. Resumen de proyectos registrados en base de datos de INCITI.

Fuente: elaboración propia en base a datos de INCITI (2016).

Del total de esta oferta metropolitana de viviendas, aparecen en el mercado una significativa cantidad de promotores, individualizados a través del nombre de marca. El total de promotores identificados asciende a 540 en el mercado de departamentos[5] y 259 en el mercado de casas. Si bien no siempre se trata de actores distintos en el mercado, ya que en algunos casos se ha detectado empresas distintas con mismos dueños y significativa participación de empresas filiales de grupos inmobiliarios matrices, es necesario relevar el gran número de desarrolladores inmobiliarios participando del mercado de vivienda, que en el caso del submercado de departamentos se expresa en un promedio de solo 3 proyectos de edificios de departamentos por promotor. Esto podría ser un indicador de atomización de mercado y bajas barreras al ingreso de nuevos productores, más aún si se considera que un 60% de las empresas que participan de dicho submercado, es decir 324 empresas, tienen solamente 1 proyecto.

Para el caso del submercado de casas ocurre exactamente lo mismo, ya que 155 promotores tienen solo 1 proyecto, lo que también representa un 60% de las empresas que participan de aquel submercado. Por ende, en ambos submercados es posible afirmar que más de la mitad de los promotores no ha logrado superar la ejecución de un solo proyecto, evidenciando las limitaciones existentes para ampliar la producción más allá del desarrollo de un terreno específico. No obstante, es necesario reiterar la alta probabilidad de que un número considerable de estos promotores correspondan a entidades filiales de las empresas o consorcios inmobiliarios matrices, lo que complejiza la situación pero no anula el fenómeno de fragmentación en la conformación del capital de las empresas.

De hecho, observando ahora las empresas dominantes del mercado para el segmento casas, la situación varía. La Tabla 2A muestra una estratificación de las inmobiliarias con mayor-menor participación según cuatro variables, generando cuartiles que representan desde el 25% de las inmobiliarias con menor participación (primer cuartil) hasta el 25% de las inmobiliarias con mayor participación (cuarto cuartil). Se observa que hasta los dos primeros cuartiles (50% de las empresas) las inmobiliarias tienen solo un proyecto -lo que se comentó anteriormente- y no sobrepasan las 65 unidades ofertadas. Recién en el tercer cuartil hay un aumento sustantivo en unidades, superficie y venta. Y en el cuarto cuartil, es decir el 25% de empresas con mayor participación, la situación cambia radicalmente. En este cuartil es posible observar que el rango de producción de las empresas se extiende sustantivamente, donde la empresa con mayor producción en todas las variables totaliza 73 proyectos ejecutados, 5.027 unidades ofertadas, 509.151 m² de superficie y casi 19 millones de UF. Nótese que, al observar el rango total, desde la empresa más pequeña a la más grande según cada variable, el factor multiplicador llega incluso hasta las 2.500 en el caso de las ventas[6] (Ver Tabla 2A).

Para el caso del submercado de departamentos, en los 1.531 proyectos se identifican 540 inmobiliarias distintas con un promedio de solo 3 proyectos por empresa. Al igual que para el submercado de casas, estos datos podrían ser indicativos de una fuerte atomización del mercado producto de bajas barreras al ingreso de nuevos productores, más aún si se considera que el 60% de estas empresas tienen solamente un proyecto asociado (Ver Tabla 2B). Por tanto, de conjunto, se observa un mercado habitacional de casas y departamentos caracterizado con un gran espectro de promotores de participación marginal que homogeneiza los tres primeros cuartiles, dejando un cuarto cuartil con amplio rango, donde existen ciertos promotores que logran escalas de producción notablemente superiores. Para identificar a este grupo de promotores dominantes, se ha seguido la estratificación precedente y se ha observado el primer y más importante quiebre natural en la serie de datos para cada indicador, lo que permite separar a las inmobiliarias del cuarto cuartil y enfocar específicamente en aquellas que se comportan como dominantes en el submercado.

Tabla 2A. Estratificación de inmobiliarias por cuartiles[7] según cuatro variables de participación en submercado de casas.

Fuente: elaboración propia a partir de INCITI (2016).

Tabla 2B. Estratificación de inmobiliarias por cuartiles según tres variables de participación en submercado de departamentos[12].

Fuente: elaboración propia a partir de INCITI (2016).

Al observar la participación relativa de las empresas promotoras más grandes, según las variables comentadas, se obtienen resultados también similares para ambos submercados. En el caso del submercado de casas, se observa que diez promotoras protagonizan el mercado según las cuatro variables consideradas, representando el 40% de la oferta total de casas en Santiago. En términos relativos, las empresas de este conjunto sostienen participaciones entre el 2 y 5% cada una, mientras dos de ellas -Aconcagua y Socovesa- sostienen participaciones entre el 7 y 9% en los cuatro indicadores. Observando la Figura 3A, sorprende que los dos principales promotores tienen participaciones bajo el 10%, lo que revela que la estructura de mercado de las empresas inmobiliarias de casas en Santiago dista de los altos niveles de concentración que muestran otros sectores de la industria, el comercio y la explotación de recursos naturales en el país.

En el caso del submercado de departamentos, se han detectado nueve empresas que lideran la producción en unidades, superficie y cantidad de proyectos: Euro, Paz, Su Ksa, Fundamenta, Almagro, Aconcagua, RVC, Imagina y Actual. Este grupo concentra el 30% del mercado en unidades ofertadas, 25% de superficie construida y 21% de los edificios residenciales construidos en el AMS. En resumen, 9 promotores de un total de 540 empresas identificadas tienen entre un cuarto y un tercio de la producción metropolitana de departamentos dependiendo de la variable de corte que se utilice. No obstante, de manera similar a lo que ocurre en el submercado de casas, ninguna de estas empresas logra una participación sobre el 7% en unidades, y en cantidad de proyectos esta misma cifra llega apenas a un 3% (Ver Figura 3B). De esta forma, ambos submercados revelan una participación no dominante de las empresas líderes en producción de vivienda en Santiago.

Figura 3A. Principales desarrolladores inmobiliarios de casas en Santiago según cuatro variables de participación de mercado.

Figura 3B. Principales desarrolladores inmobiliarios de departamentos en Santiago según tres variables de participación de mercado (no incluye ventas).

Fuente: elaboración propia en base a INCITI (2016).

 Sobre la discusión de los datos

La exploración de datos que se ha comunicado tiene serias limitaciones dado que ha considerado solo el “nombre de marca” de la empresa promotora de vivienda. Dado que es muy difícil acceder a la razón social de las empresas a nivel agregado, se considera solo el nombre del promotor y con ello pueden estar altamente subestimadas algunas participaciones de grupos matrices que individualizan las entidades por motivos exclusivamente tributarios, regulatorios o de diversificación del riesgo en caso de financiamiento externo. Pero aun así es necesario destacar que, si las figuras jurídicas son independientes y tienen estructuras de financiamiento también diferenciadas, la forma en que se producirá y acumulará capital será más flexible, atomizada, fragmentaria, etc.

De esta forma se descarta la creencia que el mercado inmobiliario es monopólico u oligopólico, ya que los datos agregados para el Área Metropolitana de Santiago en su conjunto muestran que éste funciona relativamente desconcentrado y muy distante a alguna posición dominante. Caso distinto puede ser el de las empresas constructoras[13] y los conglomerados financieros que están detrás de las operaciones, lo que es un tema distinto y merece un tratamiento diferenciado –aunque complementario- al realizado para los desarrolladores o promotores inmobiliarios.

Una objeción que puede plantearse es la referida a la distribución espacial de la oferta según promotores, generando una eventual división de áreas de mercado entre las distintas empresas. Si bien puede ser relevante complejizar lo expuesto hasta aquí con un análisis geográfico de la distribución espacial de los promotores de vivienda, observando lo que en economía neoclásica se denomina “competencia monopólica”, lo cierto es que cualquiera sea el resultado de dicho ejercicio impediría extraer conclusiones sobre una dinámica expansiva, generalizable o de conjunto. Esto porque mientras el carácter insustituible que tienen determinadas localizaciones hace efectiva la existencia de oligo- o monopolios, la realización de éstos agota la posibilidad de reproducir dicha relación monopólica dado que las empresas no tienen la capacidad de internalizar los factores que determinan dicha condición local. Por lo tanto, dado que los atributos urbanos no los controla el promotor inmobiliario, no parece sensato reclamar comportamientos mono- u oligopólicos para el caso de empresas ubicadas en submercados geográficamente diferenciados.

De este sencillo ejercicio exploratorio se pueden reforzar las conjeturas planteadas al inicio. Es decir, no hay datos que estén informando la existencia de algún tipo de formación mono- u oligopólica en el segmento de promotores inmobiliarios. Pareciera ser un error imputar a las empresas de producción de vivienda una lógica mono- u oligopólica que supuestamente proviene de la estructura de los propietarios de la tierra (cuestión que también debiese corroborarse). Esto, dado que las empresas promotoras de vivienda representan un capital mercantil que permite la circulación del capital productivo de la construcción haciéndose cargo del financiamiento de la propiedad inmobiliaria (es decir, suelo para construir y, luego, viviendas para vender), además de la definición del producto como lo hace cualquier oferente en un mercado común y corriente. Por ello, mientras la propiedad de la tierra puede adquirir probablemente caracteres oligopólicos en virtud de su oferta fija, las empresas productoras de vivienda no tienen por qué reproducir esa misma estructura de participación en el mercado, toda vez que se encargan de expandir la producción mediante más oferta y competencia.

A juicio personal, todas las hipótesis de monopolio entre los productores de vivienda han carecido de una teoría marxiana de análisis que permita una crítica de la producción capitalista de vivienda en el contexto real de competencia. Distinto es lo que ha venido ocurriendo el último tiempo en el país con la irrupción de los fondos inmobiliarios de renta, los multifamily e incluso las intermediaciones financieras de activos inmobiliarios que están siendo investigadas actualmente[14]. Todas esas manifestaciones, de hecho, vienen a recordarnos que los desarrolladores inmobiliarios operan en la lógica capitalista tradicional D-M-D’ intentando acelerar las velocidades de venta y compitiendo entre ellos, lo que genera un margen de negocio de renta para sociedades y fondos inmobiliarios que deben distinguirse respecto de los desarrolladores, promotores o empresas de producción de vivienda.

En definitiva, tras mostrar algunos datos de concentración de empresas promotoras de vivienda en Santiago, me permito avanzar un paso más: ¿necesitamos que el mercado esté concentrado para cuestionarlo? Y la respuesta es política, por cierto: el problema es la expansión de las relaciones de mercado (impulsadas por la valorización del capital) que afectan nuestras ciudades; no la concentración, que es un problema estrictamente liberal, que debiera preocupar solo a quienes quieren confiar las ciudades a los mercados competitivos. Para hacer una crítica que permita superar un modo capitalista y específicamente neoliberal de promoción de vivienda y espacio urbano para la población, es necesario que se dejen de lado las críticas liberales a la formación de mono- u oligopolios y que avancemos concretamente a estudiar y formular políticas para construir ciudades más allá de la competencia capitalista por la producción y uso del espacio.

[1] Al menos en el Área Metropolitana de Santiago, que pesa un 53% del total nacional en venta de vivienda.

[2] Se excluye a las comunas de Cerro Navia, Lo Espejo, Lo Prado, Pedro Aguirre Cerda, San Ramón. Estas comunas no forman parte del área de recolección de datos de INCITI Consultores, que se usan para este artículo.

[3] Si bien representa mejor una estadística de producción de vivienda que de venta, mantiene por razones metodológicas el criterio de excluir aquellos proyectos con cierre de venta antes de 2011.

[4] Según los datos de la Cámara Chilena de la Construcción, las ventas de vivienda entre 2011-2015 promedian 36.630 unidades al año y un total de 206.752 unidades en el período. El volumen de ventas con el que aquí se trabaja, de 183.154, incluye además las unidades vendidas previo a 2011 pero pertenecientes a proyectos inmobiliarios en venta en el período, así como las unidades no vendidas de los proyectos al año 2015. Por ello arroja una cifra mayor al total vendido.

[5] Este dato, a diferencia del de casas, ha sido depurado en un análisis realizado por INCITI Consultores (2016), por lo que cuenta con una mejor calidad en la individualización de los promotores. De hecho, según trabajos en curso realizado con equipo INCITI, cerca de un 34% de los promotores que tienen solo un proyecto de edificio de departamentos corresponden a empresas filiales de inmobiliarias mayores, lo que reduciría los 540 a cerca de 465 promotores.

[6] Esto indica que la empresa con más participación vende 2.500 veces lo que vende la empresa con menor participación.

[7] Los cuartiles son móviles según las variables. Es decir, se realizaron cuatro estratificaciones por cuartiles para las variables de cantidad de proyectos, unidades de vivienda, metros cuadrados construidos, y ventas. Cada columna refleja una estratificación distinta, lo que permite observar el comportamiento de las empresas según las cuatro variables consideradas como indicadores fundamentales de participación en la producción de la oferta. Por su parte, los valores de las cuatro variables representan los límites superiores de los cuartiles.

[8] Se contabiliza cada proyecto según etapa en venta, lo cual implica que para el submercado de casas se contabiliza en general más de una vez cada macro-proyecto según la cantidad de etapas que se abren a la venta. En el caso de los edificios de departamentos esta situación es menos relevante, dada la infrecuencia de la venta por etapas.

[9] Se contabiliza las unidades de casas (Tabla 2A) o de departamentos (Tabla 2B) que se disponen para la venta según se declarara en las Salas de Venta visitadas por INCITI Consultores.

[10] Se contabiliza la superficie declarada en las Salas de Venta visitadas por INCITIConsultores.

[11] Corresponde al PxQ (Precio unitario por Cantidad de Unidades) según datos declarados en las Salas de Venta visitadas por INCITI Consultores. Para este ejercicio solo se sistematizó el dato de ventas para el submercado de casas.

[12] A diferencia del submercado de casas, en departamentos no se ha incluido el indicador de ventas por razones metodológicas.

[13] Ver Informe contratado por la Fiscalía Nacional Económica, de autoría de Alvarado & Spolmann (2009).

[14] En Gasic (2018) se detalla una estadística descriptiva de la intermediación financiera de terrenos en Santiago de Chile y en Gasic (2019) se extienden conjeturas y análisis provisorios extensibles a otros segmentos del mercado inmobiliario. Para un análisis específico del rol de las aseguradoras en la intermediación de activos inmobiliarios puede revisarse el estudio realizado por Wainer, Gasic y Sánchez (2019) para Lincoln Institute of Land Policy.

Bibliografía

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GASIC, I. (2018). Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015. Revista EURE – Revista De Estudios Urbano Regionales, 44(133).

GASIC, I. (2019). Reservas financieras de suelo en Santiago de Chile, 2010-2015. Cómo Bancos y compañías de seguros adquieren terrenos para el futuro desarrollo inmobiliario capitalista. En SHIMBO, L. & RUFINO, B. (eds.): Financeirização e estudos urbanos na América Latina. Letra Capital Editora, Rio de Janeiro. ISBN: 978-85-7785-705-0

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JARAMILLO, S. (2009). Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. Segunda edición revisada y ampliada. Bogotá: Centro de Estudios sobre Desarrollo Económico CEDE-Universidad de Los Andes.

MARX, K. (1956). Historia crítica de la teoría de la plusvalía. Editorial Cartago, Buenos Aires.

MARX, K. (1981). El Capital Tomo III: el proceso global de la producción capitalista. Siglo XXI de España Editores S.A.

WAINER, P., GASIC, I & SÁNCHEZ (2019). Agentes económicos en el mercado del suelo urbano de Santiago de Chile, período 2010–2015. Aportes a la discusión pública. Working Paper WP19PW1SP, Lincoln Institute of Land Policy.